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住宅や土地の購入を検討し始めると、必ず目にするのが「用途地域（ようとちいき）」という言葉です。

日本の土地は、都市計画法に基づいて「この土地にはこんな建物を建てて良い」というルールが定められており、大きく13種類のエリアに区分されています。これを用途地域と呼びます。

用途地域ごとに建物の使い道や、建ぺい率（敷地に対して家を建てられる面積の割合）、容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）、高さ制限などが細かく決められています。用途地域を知ることで、「将来、隣に高いマンションが建つ可能性はあるか」「近くにコンビニや商業施設ができるか」など、入居後のリアルな生活環境を予測することが可能になります。

大枠となる「住居系」「商業系」「工業系」の3カテゴリーと、13種類の区分についてまとめました。

13種類の用途地域一覧と特徴

大分類	用途地域名	どんなエリア？（一言で）
住居系	第一種低層住居専用地域	静かな低層住宅街
	第二種低層住居専用地域	コンビニ等が建つ静かな住宅街
	田園住居地域	農業と調和したのどかな住宅街
	第一種中高層住居専用地域	マンションも建つ落ち着いた住宅街
	第二種中高層住居専用地域	お店も増える中規模マンション街
	第一種住居地域	店舗やホテルも混在する住宅街
	第二種住居地域	パチンコ店等も建つにぎやかな住宅街
	準住居地域	幹線道路沿いの車関連施設＋住宅街
商業系	近隣商業地域	日用品の買い物に便利な商店街
	商業地域	デパートや銀行が集まる繁華街
工業系	準工業地域	軽工業と住宅が混在するエリア
	工業地域	どんな工場も建つエリア（住宅建築は可）
	工業専用地域	工場専用エリア（※住宅建築は不可）

住居系

以下は主に住宅街がメインとなる地域です。マイホームを購入する場合、基本的には住居系の用途地域を選ぶことが多いです。大きな工場や商業施設の建設は禁止されており、住民が快適に暮らすことを前提に条件が定められています。

▼一般的に「閑静な住宅街」に住みたい方やファミリー層は①～⑤までがおすすめです。

①第一種低層住居専用地域

低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられます。
高さ制限は自治体により異なりますが、基本的に10m～12m以内に制限されています。2階建て住宅や2～3階建ての低層マンションが主であり、12m以上の3階建て住宅は建てられません。
床面積50㎡までの店舗が建設可能ですが、非常に小規模なためコンビニなどは建てられません。
静かな住宅街で生活したい方におすすめです。

②第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
コンビニなど小規模な店舗が建てられます。高さ制限は自治体により異なりますが、基本的には10m～12m以内の高さに制限されています。2階建て住宅や2～3階建ての低層マンションが主であり、12m以上の3階建て住宅は建てられません。静かな住宅街で生活したい方におすすめです。

③田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。
住居系用途地域として平成30年4月から施行開始しました。主に低層住宅を建築＋農業利便性向上のための建物が建設可能な地域です。住宅以外にも、床面積150㎡までの老人ホームや診療所、喫茶店、サービス業の店舗などが建設できます。
農業用の施設の場合、床面積500㎡までの農産物直売所、農家レストラン、加工所、集荷施設などが設立可能です。

④第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域です。病院、大学、床面積500㎡までの一定のお店が建てられます。
住宅においては高さの制限がない地域です。低層住居専用地域とは異なり、3階建て以上の住宅が建てられます。ただし、容積率の制限があるため、どこでも高く大きな建物を建てられるわけではありません。比較的にぎやかな住環境になります。

⑤第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などをはじめ、500㎡～1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
住宅以外の建物に関する条件がより緩和されている地域です。生活の利便性をある程度求める方におすすめの地域です。

▼生活に利便性を求める方には下記の⑥～⑦住居地域をおすすめします。
駅に近いケースも多く、適度に賑やかで人通りが多い地域です。夜遅くまで営業している店舗もあるため、帰宅時も安心かもしれません。学生や若者の一人暮らしにもおすすめな地域です。

⑥第一種住居地域

住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられます。良好な住環境の保護が目的となっていますが、①②④⑤の住居専用地域よりも住宅における容積率の条件が緩和されている地域です。そのため、より多くのマンションが建築しやすい地域でもあります。
また、住宅以外にもさまざまな建物が建築可能なため、オフィスビルやホテル、病院、幼稚園から大学などが存在します。そのため、住宅街よりも賑やかなイメージになります。商業施設に近く、利便性が高い地域では、人通りや交通量が多くなり、音や視線が気になる場合があります。

⑦第二種住居地域

主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
⑥第一種住居地域よりもさらに住宅以外の建物の条件が緩和されます。床面積10,000㎡までの建物が建築可能になり、ボーリング場やパチンコ店、カラオケボックス、ゴルフ練習場といった娯楽施設も建てられるようになります。危険や環境悪化の恐れが非常に少ない場合は工場も建てることができます。
住居や飲食店・事務所・娯楽施設などが混在し、利便性が高い地域と言えます。

⑧準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
⑦第二種住居地域に加え、車庫や倉庫、自動車工場といった車に関連性の高い建物も建築可能になります。幹線道路や国道沿いのエリアで、業務の利便を図りながら、住居環境を保護する地域です。高層マンションなどがよく見られます。

商業系

下記は名前の通り商業施設の建築を優先的に想定された地域です。住居を建てることを禁止されているわけではありませんが、商業施設が多い地域のため多少騒がしくとも問題がないという方や利便性を求める方におすすめです。学生や一人暮らしの方におすすめの地域です。

⑨近隣商業地域

まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。近隣の住民に日用品を提供する商業店舗などの利便性を増進する地域です。

⑩商業地域

銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
主に商業やそのほかの業務の利便を増進すること目的とした用途地域です。

工業系

工場の建築を想定している用途地域です。⑪⑫は住宅の建築が可能ですが、住居環境に適していると言い難いことあるのが注意点です。

⑪準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

⑫工業地域

どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

⑬工業専用地域

工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

用途地域の調べ方

同じ街、同じ駅の周辺であっても、通りを一本挟むだけで用途地域が変わり、街の雰囲気がガラッと変わることはよくあります。

用途地域は、各自治体のホームページで簡単に調べることができます。 たとえば京都市の場合、まちづくりに関連する情報（用途地域、景観情報、道路情報など）をインターネット上のマップで検索できる「京都市都市計画情報等検索ポータルサイト」を提供しています。
（https://keikan-gis.city.kyoto.lg.jp/cityplanning/portal/）

まとめ

・ファミリー層や閑静な住宅街に住みたいという方は①②低層住居専用地域、④⑤中高層住居専用地域がおすすめです。家の周辺にスーパーなど最低限の店舗が身近にあればいいと考えている方に望ましいです。
・生活に利便性を求める方には⑥～⑦住居地域をおすすめします。駅に近いケースも多く、適度に賑やかで人通りが多い地域です。
・良好な住環境や農業に触れたい方は③田園住居地域がおすすめです。
・日常的に車を利用する生活スタイルの方は⑧準住居地域も適しているかもしれません。住居環境を守りながら、道路沿いで利便性を兼ね備えた地域です。
・商業系や工業系の地域にも住宅の建築は可能です（⑬工業専用地域は除く）。さまざまな業種の建物が建ち、利便性があります。ただし、住居環境に適していると言い切れないことが注意点です。

用途地域が指定されている地域においては、建築物の用途制限と併せて、建築物の建築方法のルールが定められています。各自治体のホームページや不動産会社の担当者に確認してみましょう。

参照：国土交通省「https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf」

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