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「用途地域」の意味を知って住環境を把握しよう!

住まいのお役立ち情報2024/07/10

住宅や土地を購入するにあたり、「用途地域」について知っておくことはとても重要です。用途地域を知ることで、購入を検討している住宅や土地の生活環境、どのような家が建つのかを想定できます。

日本全国のほとんどの土地には、都市計画法に基づいて「用途地域」が定められており、13種類の地域に区分されています。
用途地域ごとに建物の用途や建ぺい率、容積率などを規制しています。
購入する土地によっては、都市計画法や各自治体が定める条例などにより定められている高さ制限・建ぺい率・容積率などによって、理想の住まいが建築できない場合があります。

用途地域一覧

低層住居専用地域 第一種
第二種
中高層住居専用地域 第一種
第二種
住居地域 第一種
第二種
田園住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

 

用途地域は、メインとなる建築物の用途に分けて、「住居・商業・工業」の3つに区分されます。種類の異なる土地利用が混在していると、互いの生活環境や業務の利便性が悪くなります。大枠のエリア分けをすることで、土地利用の効率化を図っています。

住居系

以下は主に住宅街がメインとなる地域です。マイホームを購入する場合、基本的には住居系の用途地域を選ぶことが多いです。大きな工場や商業施設の建設は禁止されており、住民が快適に暮らすことを前提に条件が定められています。

 

一般的に「閑静な住宅街」に住みたい方やファミリー層は①~⑤までがおすすめです。

①第一種低層住居専用地域

低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられます。
高さ制限は自治体により異なりますが、基本的に10m~12m以内に制限されています。2階建て住宅や2~3階建ての低層マンションが主であり、12m以上の3階建て住宅は建てられません
床面積50㎡までの店舗が建設可能ですが、非常に小規模なためコンビニなどは建てられません。
静かな住宅街で生活したい方におすすめです。

②第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
コンビニなど小規模な店舗が建てられます。高さ制限は自治体により異なりますが、基本的には10m~12m以内の高さに制限されています。2階建て住宅や2~3階建ての低層マンションが主であり、12m以上の3階建て住宅は建てられません。静かな住宅街で生活したい方におすすめです。

③田園住居地域

住居系用途地域として平成30年4月から施行開始しました。主に低層住宅を建築+農業利便性向上のための建物が建設可能な地域です。農業と調和した低層住宅に関する良好な住環境の保全が目的です。
住宅以外にも、床面積150㎡までの老人ホームや診療所、喫茶店、サービス業の店舗などが建設できます。
農業用の施設の場合、床面積500㎡までの農産物直売所、農家レストラン、加工所、集荷施設などが設立可能です。

④第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域です。病院、大学、床面積500㎡までの一定のお店が建てられます。
住宅においては高さの制限がない地域です。低層住居専用地域とは異なり、3階建て以上の住宅が建てられます。ただし、容積率の制限があるため、どこでも高く大きな建物を建てられるわけではありません。比較的にぎやかな住環境になります。

⑤第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などをはじめ、500㎡~1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
住宅以外の建物に関する条件がより緩和されている地域です。生活の利便性をある程度求める方におすすめの地域です。

 

生活に利便性を求める方には下記の⑥~⑦住居地域をおすすめします。
駅に近いケースも多く、適度に賑やかで人通りが多い地域です。夜遅くまで営業している店舗もあるため、帰宅時も安心かもしれません。学生や若者の一人暮らしにもおすすめな地域です。

⑥第一種住居地域

住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられます。良好な住環境の保護が目的となっていますが、①②④⑤の住居専用地域よりも住宅における容積率の条件が緩和されている地域です。そのため、より多くのマンションが建築しやすい地域でもあります。
また、住宅以外にもさまざまな建物が建築可能なため、オフィスビルやホテル、病院、幼稚園から大学などが存在します。そのため、住宅街よりも賑やかなイメージになります。商業施設に近く、利便性が高い地域では、人通りや交通量が多くなり、音や視線が気になる場合があります。

⑦第二種住居地域

主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
⑥第一種住居地域よりもさらに住宅以外の建物の条件が緩和されます。床面積10,000㎡までの建物が建築可能になり、ボーリング場やパチンコ店、カラオケボックス、ゴルフ練習場といった娯楽施設も建てられるようになります。危険や環境悪化の恐れが非常に少ない場合は工場も建てることができます。
住居や飲食店・事務所・娯楽施設などが混在し、利便性が高い地域と言えます。

 

⑧準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
⑦第二種住居地域に加え、車庫や倉庫、自動車工場といった車に関連性の高い建物も建築可能になります。幹線道路や国道沿いのエリアで、業務の利便を図りながら、住居環境を保護する地域です。高層マンションなどがよく見られます。

 

商業系

下記は名前の通り商業施設の建築を優先的に想定された地域です。住居を建てることを禁止されているわけではありませんが、商業施設が多い地域のため多少騒がしくとも問題がないという方や利便性を求める方におすすめです。学生や一人暮らしの方におすすめの地域です。

⑨近隣商業地域

まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。近隣の住民に日用品を提供する商業店舗などの利便性を増進する地域です。

⑩商業地域

銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
主に商業やそのほかの業務の利便を増進すること目的とした用途地域です。

 

工業系

工場の建築を想定している用途地域です。⑪⑫は住宅の建築が可能ですが、住居環境に適していると言い難いことあるのが注意点です。

⑪準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

⑫工業地域

どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

⑬工業専用地域

工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

 

 

用途地域の調べ方

上記のように、同じ街でも区分されている用途地域が異なると住環境も異なります。用途地域を調べるには、自治体のホームページが便利です。

京都市では、用途地域や都市施設等の都市計画情報、景観保全や眺望景観等の景観情報、建築基準法上の道路種別を示した指定道路情報といったまちづくりに関連する情報について,インターネット上で情報取得できるよう、個別にホームページを立ち上げて、検索するためのシステムを提供しています。

≫京都市都市計画情報等検索ポータルサイト

 

まとめ

・ファミリー層や閑静な住宅街に住みたいという方は①②低層住居専用地域、④⑤中高層住居専用地域がおすすめです。家の周辺にスーパーなど最低限の店舗が身近にあればいいと考えている方に望ましいです。
・生活に利便性を求める方には⑥~⑦住居地域をおすすめします。駅に近いケースも多く、適度に賑やかで人通りが多い地域です。
・良好な住環境や農業に触れたい方は③田園住居地域がおすすめです。
・日常的に車を利用する生活スタイルの方は⑧準住居地域も適しているかもしれません。住居環境を守りながら、道路沿いで利便性を兼ね備えた地域です。
・商業系や工業系の地域にも住宅の建築は可能です(⑬工業専用地域は除く)。さまざまな業種の建物が建ち、利便性があります。ただし、住居環境に適していると言い切れないことが注意点です。

用途地域が指定されている地域においては、建築物の用途制限と併せて、建築物の建築方法のルールが定められています。各自治体のホームページや不動産会社の担当者に確認してみましょう。

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